始于2009年末的新一轮房地产宏观调控，跨越2010年后，进入2011年。此轮政策的调控效果可谓显著，春节过后的楼市成交量几乎被腰斩。而伴随着成交量的持续大幅度回落，全国不少地方的房价也逐渐呈现松动迹象。

    面对着与以往似乎不同的调控政策以及由此带来的楼市重大变革，开发商、购房人等重要利益相关者，都应该去深入思考，并制定出新的战略和策略。

就开发商而言，建议主要有三。

一是审时度势，在必要时采取灵活的营销策略。虽然经验表明，中国的多次房地产调控都无果而终，但我觉得深刻理解调控失效的国际国内背景是十分有必要的。目前国际经济形势逐渐好转，国内民生要求声浪日高，又恰逢建党90周年等重大政治事件，国家的调控政策近期退出的可能性不大。于是，开发商要结合自己企业的基本面，尤其是资金面，采取更加灵活务实的营销策略以更快回笼资金，保证自己的财务安全就显得十分必要。

二是认清形势，将开发重点逐渐向三、四线城市转移。这次限购令等政策主要针对投资投机需求，因而对一、二线城市住房销售总量的影响要远大于三、四线城市。更何况从国家今后城镇化的发展重点上来看，也要由大型、超大型城市转向中小城市，房地产空间上的热点转移已成必然。

三是把握政策，实现经营模式的转型和赢利模式的创新。“十二五”期间，国家计划新建3600万套保障性住房，本年度要完成的任务是1000万套，明年还是1000万套，这两年保障性住房的开发总套数均超过了2010年商品房的销售总量。在我国住房供应由商品房向商品房和保障房“双轨制”转变的过程中，保障性住房的占比将不断提高，这要求开发商一定要根据市场格局的变化，更新观念，调整战略，将发展眼光从仅仅盯着商品房建设逐渐转向商品房和保障房并重上来，以发掘新的利润增长点。

就购房者而言，在采取限购令的城市譬如郑州，限购政策使得投资投机性需求者暂时遁形，剩下的主要是首套买主和改善性需求者。其实由于首付的提高以及按揭贷款优惠利率的取消，后两者也必然受到影响。现在购房者主要的选择是观望，观望是与开发商的无声博弈。然而一个关键的问题是，何时该出手。有几个原因决定了这种观望不可能也不应该持续长久进行下去。

一是需求的性质决定的。这种需求并非为升值而购，而是为了正常且必需的消费，如果只是观望等待而忘记顾及生活，似不可取。

二是市场的性质决定的。房地产市场不是股票市场，毕竟属于实体经济范畴，断崖式的价格下跌无论是房地产市场运行的技术面，还是国民经济发展的基本面上都不存在。

三是房地产发展的大背景决定的。中国的城镇化进程方兴未艾，而且目前仍处于进展最快的窗口期，这将对住宅等房地产商品产生巨大且持续的购买需求，从而为房地产业的发展提供最为重要的现实支撑，也封杀了房价大幅度下跌的空间。

四是限购令的时效性决定的。限购令在未来某日突然取消，被压抑的需求蜂拥入市，房价或将现报复性反弹。是可谓机不可失，失不再来。当然，由于经济承受能力、需求的迫切程度以及对房价走向的判断与感知不同，每个人具体购房的时空节点上会各有差异。

（作者李晓峰，河南财经政法大学研究院常务副院长、房地产经济研究所所长、教授）